De nos jours, investir dans l’immobilier attire beaucoup de personnes car cela est rentable. L’investissement locatif reste parmi les plus avantageux dans le secteur immobilier. Il permet aux propriétaires de percevoir un montant stable qui complète leur revenu mensuel. Il peut même arriver que certains misent sur cette formule pour en faire leur principal gagne-pain. Néanmoins, les bénéfices escomptés peuvent se transformer rapidement en pertes lorsque le propriétaire rencontre des locataires mauvais payeurs. Dans cette optique, la loi a mis en place des dispositifs de protection tels que le commandement de payer. Toutefois, le locataire peut faire opposition en saisissant le tribunal d’instance.
Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?
Les loyers impayés sont de véritables sources de stress et de frustration pour les propriétaires. Heureusement, ils peuvent demander leur dû en recourant aux services d’un huissier pour entamer le processus de commandement de payer. Celui-ci est le premier acte dans la procédure d’expulsion. Le contenu de cet acte a été précisé à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 137 qui stipule qu’il faut préciser le montant de la dette, que le locataire dispose de 2 mois pour la régler, mais peut saisir le FSL. Toujours selon cet article, il reçoit un avertissement sur une éventuelle procédure judiciaire se terminant par une résiliation du contrat de bail, voire une expulsion. Mais il peut également saisir le juge en vue de demander un délai de grâce. En réalité, le commandement de payer est un acte juridique par lequel le locataire qui a manqué à son obligation est tenu de s’acquitter de cette dernière dans un délai imposé. Le propriétaire fait appel aux services d’un huissier pour déclencher la procédure. Tout contrat de bail comporte une clause où il est stipulé que si l’une des deux parties ne respecte pas ses obligations, celui-ci risque d’être résilié. Le commandement de payer est la procédure préalable à la résiliation du contrat. Il s’agit d’avertir le locataire sur son éventuelle expulsion s’il ne règle pas sa dette dans un délai de deux mois après la signification de l’acte. L’ordre de payer ouvre une période qui a pour but de permettre aux deux entités de mettre en place une solution de garantie de loyers impayés. En tant que locataire, vous disposez de deux mois pour réagir :
• Évaluer et contrôler bien le montant mentionné sur la dette de loyer avec une calculette, un crayon, un papier, votre chéquier, des relevés de banque et des quittances.
• Dans le cas où, une difficulté de paiement du loyer ou un remboursement existe, il faut faire part à votre propriétaire que vous rencontrez des difficultés financières.
• Proposer au propriétaire de miser sur un échéancier de plusieurs mois, en différenciant le règlement du loyer en plusieurs échéances.
• Dans le cas d’un surendettement, il est conseillé de saisir la commission. La commission de surendettement peut alors proposer un plan de remboursement spécifique, parfois une suppression des dettes, mais moyennant certaines conditions. Une fois que le dossier est recevable, il ne faut plus régler les dettes locatives qui précèdent la décision. Il est ainsi obligatoire de continuer à payer dans la mesure du possible.
Le bailleur peut recourir à cette procédure, dans le cas où des négociations à l’amiable n’ont pas abouti. Il doit cependant respecter certaines étapes dans la mise en œuvre de l’ordre de payer.
Les procédures incontournables pour un commandement de payer
Avant de déclencher la procédure officielle de commandement de payer, le bailleur doit avoir mis en œuvre toutes les autres options qui s’offrent à lui :
• L’envoi de lettre de relance au locataire. Il s’agit d’un rappel courtois au locataire sur ses charges locatives impayées. Deux cas de figure sont à envisager : le locataire de bonne foi qui donne suite au rappel, promet de payer, et le locataire de mauvaise foi qui laisse la lettre ou l’appel du bailleur sans réponse.
• Le plan d’apurement. C’est une espèce de règlement à l’amiable où les deux parties s’entendent sur les modalités de règlement des impayés. Cela se fait selon les moyens du locataire d’une part et les besoins du bailleur d’autre part.
• La notification de la situation à la CDAPL. En cas de mauvaise foi du locataire, le propriétaire peut avancer dans l’étape suivante afin de réclamer son dû. C’est ici qu’intervient le commandement pour payer.
Si ces étapes préalables s’avèrent infructueuses, le propriétaire fera appel à un huissier pour effectuer le commandement de payer. L’huissier monte un dossier dans lequel il inclut :
• Un titre exécutoire du bailleur ;
• Une photocopie du bail ;
• Les documents prouvant l’existence de la dette ;
• Le décompte de la dette ;
• Les lettres de relance ;
• Le délai de paiement de 2 mois ;
• La possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement ;
• L’obtention d’un délai de grâce en saisissant le juge ;
• Un avertissement qui a pour sujet de prévenir d’un risque sur une procédure judiciaire, un suivi d’une résiliation et d’une expulsion.
Lorsqu’un commandement de payer comporte des erreurs, des vices, des anomalies ou des oublis, le locataire peut faire opposition pour annuler la procédure de saisie ou la procédure d’expulsion.
Qu’est-ce qu’une opposition à un commandement de payer ?
Le commandement à payer a pour finalité d’aider le bailleur à récupérer son dû ou de rompre le contrat de bail, dans le cas échéant. Si la totalité de la dette est réglée dans le délai imparti de deux mois, la situation restera inchangée. Le locataire qui n’accepte pas l’un des contenus de l’ordre à payer peut y faire opposition. Dans le cas où le locataire ne paie pas l'intégralité de sa dette, le recours au juge reste possible, même si la somme restante à payer est moindre. Il peut évidemment demander un délai supplémentaire auprès du bailleur. Mais si ce dernier refuse, le locataire peut toujours faire une opposition à l’ordre de payer. Cette opposition consiste à saisir le juge lui en prouver sa bonne foi à travers les paiements déjà effectués. Le juge peut lui accorder un délai supplémentaire, qualifié de délai de grâce qui ne peut néanmoins dépasser trois ans. L’opposition peut se faire, soit au moment de la notification par l’agent notificateur qui devra consigner l’opposition, soit dans les 10 jours suivants. Celui-ci envoie alors un courrier signé et daté à l’Office des poursuites concernées en mentionnant le numéro de la poursuite et son désir d’y faire opposition. Le cachet de la poste fait foi de la date d’envoi de la lettre. Il est indispensable de bien étudier le contenu de l’opposition, car une opposition infondée peut générer de nombreux frais dans le cadre de la procédure de mainlevée. L’opposition à un commandement de payer a pour effet de suspendre momentanément la procédure. Supposé que le juge rejette l’opposition faite par le créancier, ce dernier dispose d’un an à partir de la notification de l’ordre à payer pour relancer la poursuite en présentant au juge civil compétent des documents justificatifs.
Comment faire opposition à un commandement de payer ?
Il arrive très souvent que le bailleur soit tenté de gonfler les charges locatives que le locataire lui doit. Il ne réalise pas que cette indélicatesse peut lui causer du tort. En effet, le moindre défaut dans sa déclaration peut entraîner l’échec de la procédure judiciaire qu’il a lui-même déclenchée. Le commandement de payer a pour finalité d’assigner le locataire en justice et, en cas d’inactivité, de l’expulser légalement dans le délai de deux mois qui lui est imparti pour régler le litige. L’opposition a pour effet de suspendre momentanément la poursuite. Ainsi, le débiteur peut faire opposition à l’ordre de payer s’il conteste le montant, en totalité ou en partie. Il entame alors une procédure judiciaire en saisissant le tribunal d’instance. À titre de rappel, l’opposition doit être signifiée, soit au moment même de la notification du commandement à payer, soit dans les dix jours qui suivent.
Dans quel cas l'opposition est-elle motivée ?
L’opposition à un ordre de payer doit être motivée seulement dans les cas suivants :
• Le locataire conteste une partie de la dette, le montant exact sujet à la contestation, ainsi que celui que le locataire reconnaît doivent être mentionnés clairement ;
• Dans le cas d’une poursuite en réalisation de gage, il doit préciser l’objet de sa contestation : la créance ou l’existence du gage. Il doit motiver son opposition en déclarant expressément ce qu’il veut contester ;
• Dans le cas de faillite de son entreprise et qu’il y a contestation de la part du débiteur d’être revenu à bonne fortune suite à cette faillite, bien qu’il reconnaisse sa dette.
